时讯

http://blogs.bnet.com.cn/?uid-1249

保障房"机制"亟待完善 商品房市场或受"挤压"
字号:

时间:2008-12-10 13:44:13 作者:ZJX20202

转发: 腾讯微博 推荐到豆瓣豆瓣 分享到微信微信 网易

标签: 房地产

 

    保障房“机制”亟待完善

    知情人士透露,在北京朝阳区常营建设限价房的两大开发商,因为争夺客户而发生口舌之争,由于朝阳区申请家庭总数远小于供应量,加之不少符合条件的申请家庭中途“弃购”,两大开发商第一批仅销售200余套限价房。这一事件折射出当今限价房制度运行中的种种矛盾。无独有偶,住房保障体系中的另一大支柱——经济适用房,在制度细则的完善方面,最近两年也一直没有大进展,受到业内人士诟病。

    显然,当国家为拉动内需全面铺开保障性住房建设之际,保障房的运行机制亟待完善,以避免“民生工程”失了“民意”。 

    目前,除了廉租房,其他保障性住房都存在定位不清的问题,尤其是限价房。限价房是一种按照住房保障体系的规则实施配售的商品房,当初推出的主要目的是稳定房价。在房价快速上涨的大背景下,限价房可以在市场和保障之间起到缓冲作用,解决夹心层的住房难问题。

    但是,在房地产市场陷入低迷后,限价房与受“70/90政策”影响的中低价位、中小套型普通商品住宅的差异正在逐步缩小。当初参照周边商品房价格制定的政府指导价,在目前看来,可能也并没有便宜很多。不过审核条件依然很严格,审核手续也十分复杂。

    以北京为例,限价房针对的是北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。这便人为地缩小了限价房的销售对象,进而影响限价房的销售进度,造成了“能买的不愿买,想买的不能买”的错位问题。

    因此,有专家建议,限价房和经济适用房在操作上有很多类似之处,比如政府进行土地补贴、限定购买人群和销售价格等,因此可以将大部分限价房与经济适用房并轨,余下部分限价房用地则放开,纳入普通商品住宅用地的供应,通过市场途径来调节供求。毕竟《限价房管理办法》还没有出台,现在也仅有几个城市在进行限价房建设。相对来说,经济适用房的政策保障力度更大。

    但是也有专家质疑,大城市的中低收入人群总量相对较大,像拆迁户、新增人口等仍需要限价房来保证,如果限价房和经济适用房并轨,将可能增加他们购买保障性住房的难度。

    而对于经济适用房,虽然有关部门已制定了相应的管理办法,但在实际运行的机制方面,依然存在继续完善的地方,比如经济适用房的上市交易问题。目前来看,由政府出资以一定价格回购经济适用房,是可行的方案。这样既可以减少经济适用房分配中的寻租,也可以减轻政府满足新增经济适用房需求的压力。

    从实际情况看,多数城市对经济适用房五年后上市交易实施补交地价的措施,但这无法避免违规获得的经济适用房,在上市交易可获高额回报的现实。去年,北京曾提出政府回购的想法,但因大多数经济适用房购买人群反对,至今尚未推行。

    商品房市场或受“挤压”

    虽然我国的住房保障体系目前依然存在不少问题,但今后两年,在“保增长”的前提下,保障房投资“跃进”将是一种政策取向。继中央公布9000亿住房保障投资计划后,各地纷纷在既定住房建设规划的基础上,追加安排建设资金。业内专家指出,保障性住房的投资政策得以落实,那将分流相当一部分自住型需求,商品房市场可能会受到“挤压”。

    加码商品房库存压力

    房地产市场销售低迷,库存房源逐月增加;而政府加大保障性住房的供应,将使部分商品住房的市场需求分流到保障房上来,从而加大商品房的库存压力。

    SOHO中国董事长潘石屹认为,在楼市整体趋冷的背景下,9000亿元投资、近700万套保障房将对未来普通住宅房的销售造成很大的压力。他指出,在过去几年,开发商库存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房,市场原来的供求关系平衡将被打破,房源的消化周期很可能会延长。

    以北京为例,2009年,北京保障性住房建设总规模将达到850万平米。如果按照单套平均面积80平米计算,明年北京的保障性住房约为10万套。截至12月初,北京可售商品住房超过15万套。保障房入市,对商品房无疑是一个不小的考验。

    今年1至10月,北京住宅现房销售面积118万平方米,住宅期房销售面积499.5万平方米,两者合计617.5万平方米。业内人士指出,考虑到置业需求还在萎缩,明年北京保障房的销售将与商品房“势均力敌”。

    专家指出,一方面,是政府即将启动的大规模保障性住房的投入,另一方面,是日益增多的商品房库存。今后,如何加快消化房地产市场的库存房源,将是政府面临的重要问题之一。

    拉低周边均价

    21世纪不动产分析师孟奇指出,现在,很多城市的新盘项目在定价时已经充分考虑周边保障性住房的因素,周边中低端二手住宅在挂牌时,还出现了与保障性住房进行价格、户型等方面对比的情况。他认为,保障房大量推出,将有效拉低周边的房价。

    据国家统计局的相关统计数据,2006年和2007年全国住房年均成交量在500万—600万套之间。业内分析,9000亿投资兑现后,即使不考虑廉租房的影响,未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套,平均每年供应200万套。那么,经济适用房和改造房占住房成交的比重依然将达到40%左右,减去原来10%的市场份额,经济适用房和改造房将分流商品住房市场30%的份额。

    一份最近的券商研究报告指出,根据对25个主要大中城市的统计,2009年保障房开工规模都占全部建筑规划的20%左右,如果加上其他一些政策性住房,则在30%左右,达历史最高水平。

    因此有专家指出,短期内,保障房对商品住宅价格和需求的影响可能有限;但随着体系的完善,保障房对商品房需求与价格将构成实质性冲击

分享到微信朋友圈

用手机扫描浏览文章

订阅BNet官方微信

打开微信,点击底部的"发现",使用 "扫一扫" 即可将网页分享到我的朋友圈。
分类:生活 | 浏 览(2333次)|评论(0条)当前得分:0收藏 | 推荐

我来说两句

seccode